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关于“登记财产”的问卷评析

2019-01-09 14:33:04 字体:

一、问卷考察要点

(一)预设场景下的产权变动

问卷预设的场景涉及一则不动产买卖:

交易双方(买方和卖方)均为受访城市的有限责任公司,且100%为国内私人所有。买卖标的是一个两层、建筑面积929平方米(10000平方英尺)的仓库,占地面积则为557.4平方米(6000平方英尺)。该不动产已在登记机关或地籍簿中完成登记,近十年一直为同一业主所有,权属并无争议,亦无抵押存在。不动产的价值是当地人均收入的50倍,并以此作为出售价格。

针对以上情形,考察完成产权变动所需的步骤(procedure)、时间(time)与费用(cost)。

(二)土地管理系统的质量指数(quality of land administration index)

问卷从五个方面评估了受访城市土地管理系统的质量:

1. 基础设施的可靠性(reliability of infrastructure)。(1)有关不动产登记制度的基本问题。于此主要涉及:不动产登记机构的名称、不动产登记的主要载体形式(纸质化还是电子化方式),以及能否通过电子数据库查询不动产上的负担(如抵押权)。(2)有关测绘及地图制度的基本问题。于此主要涉及:地块测绘机构的名称、测绘图纸的主要载体形式(纸质化还是电子化方式),以及是否存在记录边界、核对图纸检和查询地籍信息的电子数据库(即地理信息系统)。(3)关联衔接的问题。于此主要涉及:不动产登记机构和测绘机构信息存储的形式(同一数据库、不同但相互关联的数据库,还是彼此独立的两个数据库)以及对不动产的标识(是否统一)。

2. 信息的公开程度指数(transparency of information)。于此主要考察如下十个方面的问题:(1)何人有权从不动产登记机构获取有关土地所有权的信息;(2)完成产权交易登记所需文件的清单是否公开;(3)完成产权交易登记的费用表是否公开;(4)不动产登记机构承诺提供证明财产所有权法律文件的时限;(5)对于不动产登记机构所出现的问题,是否能够通过专门且独立的途径(如热线、信箱等)进行投诉;(6)对于不动产登记机构登记交易的数量,是否有官方统计数据可供追踪查询;(7)地块地图是否对所有人公开;(8)获取地图的费用表是否公开;(9)地图测绘部门承诺提供最新地块地图的时限;(10)对于地图测绘部门所出现的问题,是否能够通过专门且独立的途径(如热线、信箱等)进行投诉。

3. 地理面积涵盖(geographic coverage)。于此主要考察如下两个方面的问题:(1)土地登记部门覆盖的全面程度;(2)地图测绘部门覆盖的全面程度。

4. 土地纠纷解决(land disputes resolution)。于此主要考察如下八个方面的问题:(1)法律是否要求所有的产权交易都必须在不动产登记部门进行登记,以使其能够对抗第三方的产权异议;(2)不动产登记制度是否拥有担保;(3)对产权交易当事人善意信赖错误登记信息遭受的损失,是否存在特定赔偿机制;(4)法律是否要求(以及如何)核实产权交易所需文件的法律效力;(5)法律是否要求(以及如何)核实产权交易所涉当事人的身份;(6)针对身份文件准确性的核实,是否存在全国性的数据库可供使用;(7)针对两家本地公司之间的土地争议,一审法院作出裁决的平均时间;(8)有关一审土地争议案件的统计数据,包括是否有数据统计、案件数量或比例以及此类数据的获取途径。

5. 对产权的平等机会(equal access to property rights)。于此主要考察如下两个方面的问题:(1)已婚男性和女性是否享有平等的财产所有权;(2)未婚男性和女性是否享有平等的财产所有权。

二、上海的失分点及原因分析

对于预设场景中的交易,在上海完成相应产权变动需要经历4个步骤,耗时28天,成本占交易标的财产价值的3.6%。在“土地管理系统的质量指数”方面,上海的得分为19分(满分30分)。以下就上海的失分点及其原因展开分析:

(一)产权的登记保存

如果大部分产权是全数字化保存的,则得2分;如果大部分是扫描登记保存的,则得1分。上海的回答是“大部分扫描登记保存”,故失去1分。

(二)地图在测绘部门的保存方式

如果大部分地图是全数字化保存的,则得2分;如果大部分是扫描录入保存的,则得1分。上海的回答是“大部分是扫描录入保存”,故失去1分。

(三)土地所有权登记处和地图测绘部门如何挂钩

如果有关土地所有权的信息和地图保存在一个数据库中或者保存在相连的数据库中,则得1分;如果不同数据库之间互不相连,则得0分。上海的回答是“两个不同的数据库互不相连”,故失去1分。

(四)不动产标识的标识方式

如果有唯一的编号用以标识大多数地块的不动产则得1分;如果有多个标识码则得0分。上海的回答是“没有”,故失去1分。

(五)土地所有权信息的公开性

如果任何人都能获取土地所有权的信息则得1分;如果信息获取受到限制则得0分。上海的回答是“只有利益相关人才能获得不动产的信息”,故失去1分。

(六)地块地图是否公开

如果任何人都能获取地图则得0.5分;如果获取受到限制则得0分。上海的回答是“只有利益相关人才能获得地块地图的信息”,故失去0.5分。

(七)地图测绘部门是否承诺在规定时间内提供最新的地图

如果服务标准可以从网上或公告栏获取则得0.5分,如果服务标准不公开亦或只能当面获取则得0分。上海的回答是“没有承诺定期提供最新地图”,故失去0.5分。

(八)独立的测绘投诉机制

是否有特定且独立的机制可供人们就地图测绘部门发生的问题提出投诉。如果有可供人们提出投诉的特定且独立的机制则得0.5分;如果只有一般性机制或没有机制则得0分。上海的回答是“没有”,失去0.5分。

(九)就经济体而言土地登记部门覆盖的全面程度

如果经济体中所有私人持有的地块都在土地登记机构进行了正式登记则得2分;如果没有则得0分。上海对此的回答是“没有”,失去2分。

(十)私人持有的土地都在经济地图上定位

就经济体而言,是否所有的私人持有的土地都在经济地图上定位,如有则得2分,如果没有则得0分。上海对此的回答是“没有”,失去2分。

(十一)争议数据的公开性

一审的土地争议数量的统计数据是否公开。如果有关经济体过去一个日历年中土地争议的统计数字得到公布则得0.5分;如果这样的统计数据没有得到公布则得0分。上海的回答是“没有”,失去0.5分。

三、改进举措与建议

2018年世界银行营商环境报告,其数据截止至2017年6月1日。从问卷问题和报告项目来看,就财产登记事项,世行旨在引导和促进登记手续更简化、登记程序更快速、登记信息获取更便捷、登记信息获取主体更广泛。

首先,登记资料电子化是世行关注的一个重点。报告中,产权登记保存方式和地图测绘保存方式,上海在这两项都各失去一分,因为未做到电子化。基于此,建议上海市可以采取电子化方式存储相关信息。

其次,不动产登记信息与地图测绘信息是否保存在一个数据库或者互相关联,这涉及信息获取的便捷程度。将两者统一在一个数据库或者互相关联,方便查询者快速全面掌握不动产的信息。

第三,不动产标识是否具有唯一性,世行的问卷结果与上海市实际情况可能不符合。世行的问卷结果是不具有唯一性,但根据官方信息,不动产标识实际上是唯一的。因此,上海市应加强与世行沟通,避免信息错误带来的丢分。

第四,在信息获取便利程度上,只有利益相关人才能获得不动产信息,这个范围过于狭窄。世行旨在引导让任何人可以查询不动产信息,这需要我国法律作出变更。

第五,不动产地图测绘更新,没有承诺定期提供最新地图,建议相关部门改进该项服务,定期更新地图。

第六,测绘错误是否有投诉机制,上海回答“没有”。建议上海市提供投诉渠道。

从世行营商环境报告2018的失分项来看,上海一方面可以从技术层面减少失分,比如加强电子化程度,加强产权登记数据库建设,建立统一的网站门户入口,让个人通过一个网站可以迅速了解某宗不动产的全部信息;另一方面,从法律层面突破,让更多人能够获得不动产登记信息。


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